Dívidas imobiliárias fazem leilões dispararem em cinco estados brasileiros; saiba se a Bahia está na lista

O mercado de leilões imobiliários acelerou de forma significativa em 2025, impulsionado pelo avanço dos chamados imóveis “estressados” – ativos que acumulam dívidas, custos fixos e longos períodos sem liquidez. Um levantamento da Caixa Econômica Federal mostra que a oferta desses imóveis está concentrada em cinco estados, que juntos respondem pela maior parte dos leilões no país. São Paulo lidera com cerca de 30% do volume nacional, seguido por Minas Gerais, com participação em torno de 11%, Rio de Janeiro, próximo de 9%, Paraná, com cerca de 8%, e Rio Grande do Sul, na faixa de 7%. A concentração revela onde o estresse patrimonial é mais intenso no Brasil, especialmente em regiões com maior densidade urbana, custos condominiais elevados e pressão tributária crescente. 

Esse cenário evidencia um problema estrutural no mercado imobiliário brasileiro. Quando um imóvel entra em situação de estresse financeiro, ele deixa de cumprir sua função de patrimônio e passa a operar como um passivo contínuo. Impostos como IPTU seguem sendo cobrados, as taxas condominiais se acumulam, dívidas crescem com juros e multas, e o ativo perde liquidez no mercado tradicional, onde a venda costuma ser lenta e sujeita a negociações prolongadas.

Nesse contexto, o capital permanece imobilizado enquanto os custos continuam avançando mês a mês. Para proprietários, sejam pessoas físicas, empresas ou instituições financeiras, essa combinação transforma o imóvel em um fator de pressão financeira, levando à busca por soluções mais rápidas de liquidez, como o leilão, que permite dar destino produtivo ao ativo e interromper a escalada dos prejuízos. 

Segundo André Zalcman, CEO do Leilão Eletrônico e especialista em leilões judiciais e extrajudiciais, é justamente essa mudança no perfil dos ativos que explica a expansão do setor de leilões imobiliários. “Hoje, grande parte dos imóveis que chegam a leilão não é fruto de especulação, mas de estresse financeiro. São ativos que ficaram travados no mercado tradicional e que, ao entrarem em um ciclo de dívidas, precisam de uma solução objetiva para voltar a circular”, explica. 

Dados recentes reforçam essa tendência de expansão do mercado de leilões, impulsionada pela necessidade de conter prejuízos crescentes associados a imóveis em situação de estresse financeiro. Apenas no primeiro semestre de 2025, 116,6 mil imóveis foram levados a leilão no Brasil, segundo levantamento da Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim). O volume representa um salto de 25,1% em relação ao mesmo período de 2024 e reflete.

“O sistema tradicional costuma oferecer dois caminhos pouco eficientes para quem tem um imóvel estressado: esperar uma venda que não acontece ou empurrar o ativo para um leilão sem estratégia. O que muda hoje é a profissionalização do setor, com plataformas digitais que tratam o leilão como instrumento de liquidez, transparência e organização patrimonial”, afirma Zalcman. 

No Leilão Eletrônico, esse movimento é percebido de forma direta e mensurável. Em 2025, a plataforma ofertou 376 imóveis em leilão, crescimento de cerca de 40% em relação a 2024, quando foram disponibilizados 267 ativos. A expansão veio acompanhada de uma maior diversidade de perfis: 50% dos imóveis ofertados foram apartamentos, 35% casas e 15% terrenos, distribuídos majoritariamente na cidade de São Paulo, mas também em estados como Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia, Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Pernambuco, Goiás e Mato Grosso.

O avanço dos leilões extrajudiciais, que já representam 60% da carteira da empresa, também contribuiu para o aumento da liquidez, com ticket médio de R$ 300 mil e desconto médio de 37,3% em relação às avaliações oficiais. “O leilão deixou de ser uma medida extrema. Ele passou a ser uma ferramenta moderna de reorganização patrimonial, que protege o coletivo, dá destino produtivo aos imóveis e devolve liquidez ao mercado”, completa André Zalcman, CEO da plataforma.

Fonte: BNews